建て替えや住宅ローンが受けにくい一戸建てとは？

建物の安全性や近隣への影響を考慮する為に、
建築基準法や都市計画法などの法令によって建築物の制約をしています。

昔の法律と現在とではその内容も変化し、
昔の法律では建てられた一戸建ても
現在の法律では建て替えができない場合や建ペイ率、容積率がオーバーしている為、
建て替え時には小さくしなくてはいけないなどの制約を受ける場合があります。
大きく分けて３つあります。

１．再建築不可

現在の敷地が２ｍ以上道路に接していないなどの理由で、
建築確認を受けることができない。
つまり、建て替えや増築は不可能と言うことです。

２．既存不適格建築物

建物を建てた後（特に築年数が経っているもの）に法改正があり、
現在の建築基準法やその他の法令に違反している建物。
例えば建ペイ率や容積率が法改正され、基準オーバーによる建て替え時の制約など。

３．要セットバック（後退）

建て替えは可能ですが、敷地の一部を道路として提供することが条件となります。
検討している中古一戸建ての前面道路が４ｍより狭い場合、
道路の中心線から２ｍまでの位置を道路としてみなさなければいけないので、
その部分は敷地内であろうと提供しなくてはいけない。
例えば、前面道路が３ｍしかない場合、道路の中心は１．５ｍですから、
２ｍにはあと５０㎝必要と言うことになり、結果的には敷地内の５０㎝部分は道路とみなすので、
５０㎝は削られるという解釈になります。