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DICTIONARY 不動産用語辞典

買換え特約

住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却できないと非常に困ることになる。 そこで、そのような事態に備えるためには、 購入契約に「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」 旨の特約をつける必要がある。この特約を買換え特約という。

解除条件

将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民法127条2項)。 条件のひとつであるが、反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1項)。 売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、 解除条件付売買契約という。条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、 婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形行為(手形法12条1項参照)などについては、 不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。 単独行為も、相手方を不安定にするから同様である(民法506条参照)。

買取保証

個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、 かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、 売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、 媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。 これを買取保証という。

実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。 この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。

 

開発許可

都市化の進展に対しスプロール化の弊害を防止し、 都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものである。

具体的には、市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、 一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をいう(都計法29条)。 許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされているが、 三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされている。 また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされている。 また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。

市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しない。

買戻しの特約

不動産の売買契約と同時に、一定期間経過後売主が代金と契約の費用を返還して 不動産を取り戻すことができることを内容とする契約解除の特約をいう(民法579条)。 特別の合意のない限り、買戻期間中の不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなされる(同法579条但書)。

買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。 また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年とされる(同法580条)。 買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記に附記して登記することとされており(不動産登記法59条の2)、 この登記をしておけば第三者にも対抗できる(民法581条)。 買戻しの特約は担保の一方法であるが、この目的で利用されることは少ない。 住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保するために利用される。 再売買の予約は登記をせず、動産もその対象とされ、また再売買代金にも制限がない点で買戻しと異なる。

 

解約

当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。 契約の解除の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるとされているが、 民法上は解約と解除が混同して使用されており、明確な規定はない(民法541条、620条、625条3項等)。 結局、売買、贈与契約等の非継続的契約関係の解約または解除はその効力が過去に遡るのに対して、 賃貸借、雇傭、委任、組合などの継続的契約に関する解約または解除は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずるということであろう。

 

解約手付

いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。 一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、 20%を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、 また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。

ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。 解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同条2項)。 手付には、このほか証約手付、違約手付がある。

価格査定

宅建業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に関し、 専門家の立場から依頼者へ助言する合理的希望価格の形成のための成約見込価格を調査・算出することをいう。 業者は売買すべき価額について依頼者に意見を述べるときは必ず一定の標準的手法に従い、選択した取引事例を根拠として明示し、 依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格によらなければならない。 この手法が価格査定マニュアルである。これに要する費用は媒介の成功報酬に含まれる(宅建業法34条の2第2項)。

 

瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任をいう(民法570条)。 「売主の担保責任」の一形態である。 瑕疵とは、建物にシロアリがついていたとか、土地が都市計画街路に指定されていたことなどをいう。 買主は、善意無過失である限り、契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、 売主に対して賠償請求をすることができる。 また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、 契約を解除することができる(同法566条1項)。 ただしこれらは、買主が瑕疵を知ったときから1年内にしなければならない(同法570条、566条3項)。 また強制競売で物を買った(競落した)場合には、買主にこれらの権利は与えられない(同法570条但書)。

瑕疵担保責任についての特約の制限

宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、 瑕疵担保責任についてこれを負う期間 (民法570条において準用する同法566条3項に規定する期間)をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、 民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされている。

買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、 これを負う期間を買主が知ったときより1年未満の期間とすることのほか、 契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、 瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの等があげられる。 宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としている(宅建業法40条)。

 

仮換地

土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、 土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、 施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、 このようにして指定された土地を仮換地という。

仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は 、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮 換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、 従前の宅地については使用収益ができなくなる。

 

仮登記

終局登記(本登記)をなしうるだけの実体法上、または手続法上の要件が完備していない場合に、 将来の登記の順位を保全するため、あらかじめなす登記をいう(不動産登記法2条)。 後日要件が完備して本登記がなされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位保全効力を有する(同法7条2項)が、 仮登記のままでは対抗力はない。 このような仮登記の一時的・仮定的性格に鑑み、実務上仮登記申請の際には登記済証、利害関係人の承諾書の添付は必要とされず、 さらに法律上仮登記権利者が単独で、仮登記義務者の承諾書を添付してする方法(同法32条)や 仮登記仮処分命令によってする方法(同条33条)等、仮登記申請の特則が設けられている。

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